热饽饽长租公寓的职业房东如何融资？

职业房东是金融机构眼中的肥肉，又是黑箱，轻易不敢把手伸进去，偶尔试水，也必须通过高利息来覆盖可能的风险敞口。

金融，说到底就是识别风险、管理风险，并对风险定价，简单来说就是——高风险、高收益，低风险、低收益。有些又要马儿跑得快，又要马儿不吃草的情况在金融界是不存在的，因为资金的价格核心因素就是风险。

而事实上，也是有房地产抵押的贷款利息就低，有定期存款质押的贷款更加便宜，目前一度热门的新兴互联金融更加笃信这个风险定价模型。

房地产企业频频为高利息买单

先说说开发贷款的高利率，开发贷是当一个项目拿到“四证”后，银行才受理审批和放款的产品，也是商业银行给房地产企业唯一的贷款类产品。

房地产行业是预售模式预售许可证是开发商的第五证，当开发商拿到银行贷款的那一刻，房子基本可以预售。

银行会把销售资金监管起来，加上火爆的楼市，这是多么安全的贷款啊，按照资金风险收益匹配的原理，利率应该很低才对，但事实上，开发贷款都是基准利率上浮10%-30%。

再说说土地款贷款的高利率。一直到2011年后，地产商才真正认识到地价的上涨比房价快，在成本结构中占比越来越大，早抢到土地早享受土地涨价收益，作为唯一卖地的政府还要先付定金，拍中后一次性付款。

在这样的背景下，开放商想拿土地，必须准备大笔现金，土地款融资模式就不断被创新，各类非标、表外、夹层融资不断涌现，这些绕过了银行贷款的土地款，利息几乎是银行贷款的一倍，2012年后的三年里近两年房地产企业都发债去了，低利息也要12%左右，高利息要到17%左右，即使这样也只有房地产百强企业才能获得土地款融资。

供需关系决定房地产界的高利率

房地产企业为什么必须、也愿意承担这么高的利息呢？首先，供需关系是一切商品定价的基础，货币亦是如此。这个理论可以解释过去房地产行业的高利息。

过去十多年，国家一直在控制房地产的过热发展，各大银行的开放贷款指标是限额控制，甚至是“白名单”控制的就是总行发一个可以给予贷款的房企名单，僧多粥少，大家为了争夺这个“低息”贷款，争相涨价。

其次，高毛利的行业才有大量资金需求，去扩大产能。黄金十年的房地产行业，基本是供不应求，作为房企老板只要和银行行长搞好关系，和各地市长搞好关系，只要借到钱、拿到地，就等于赚到钱了，根本不愁建造和销售。

再看看今年的房地产企业的利息，普遍都低了不是一点点，说明行业毛利在降低，资金的供需关系在改变。如果从风险角度看，房地产企业可能因为滞销带来贷款风险，贷款利息上涨才对，可实际贷款利息一路下跌。可见，资金的供需关系是利息的第一决定因素，风险水平是第二决定因素。

热饽饽长租公寓，为什么难借到钱？

现在看看长租公寓行业，职业房东的资金价格多少是合适呢？我们套用上面的逻辑：

过去两年，长租公寓都有着强烈的扩张需求和资金需求，是TMT投资人眼中的重资产行业，是房地产人眼中的轻资产，不管重与轻，扩张就需要资金，可以给长租公寓投放资金的主体有哪些呢？2015年之前是VC，我们都知道VC的钱是最贵的，不能用百分比计算利息！现在是各类互联金融机构，年化利息15%属于很厚道的机构啦，他们也专门挑选少量有规模、有品质公寓公司合作，这说明长租公寓行业资金供给方匮乏，供需失衡。

先定义一下长租公寓的毛利率=租金收入－租金支出－装修分摊/租金收入，拿一套房子算算，没有40%－50%就别说自己是职业房东，因为不够“职业”。从各项财务指标测算，长租公寓行业都明显优秀于房地产开发企业，如果用了财务杠杆，长租公寓的IRR更是房地产开发企业望尘莫及的。

除了不到20家的品牌公寓财务规范，公司治理结构完善，其他的职业房东虽然很赚钱，但财务不透明，管理不规范，金融机构无法做风险评估、风险控制，只要是规范的金融机构，是不敢借钱给职业房东的。职业房东是金融机构眼中的肥肉，又是黑箱，轻易不敢把手伸进去，偶尔试水，也必须通过高利息来覆盖可能的风险敞口。

以上三个因素都决定了长租公寓行业的利息低不了。

提高自身公寓管理，争取更多信用认可

行业融资格局无法改变的情况下，谁可以拿到更多、更便宜的钱，只能和长租公寓行业自身比，而不能和其他行业比较。只有做好自身的建设，才可以争取到比同行低的贷款。

职业房东虽然很赚钱，但没有规范的财务数据来证明，建议大家首先选择一款适合自己的公寓管理软件，先把现金流水管理起来，让自己、让资金方，清清楚楚看得懂这个生意是赚钱的。

职业房东一般有几张信用卡不断套现，如果管理不好，很容易产生预期，被计入央行的征信系统，所以不是万不得已不要这样。同时，建议大家关注自己的购行为，因为你的每一次点击都被记录进了各家互联征信公司。芝麻信用分一定要维护好，只要认真对待和维护，700分以上不是难题。

我们有个思维误区，和别人做生意的时候，心理总在嘀咕对方赚了多少钱，而不是自己赚了多少钱。一般互联金融公司的利息低于15%的就可能不赚钱啦。我们简单算算自己的账，在苏州楼盘花2000元包租一个三改四的房子5年，花4万元装修，租出去4000元，一共可以赚12万租金差，扣掉装修费净赚8万。如果这4万世年华利息15%借来的，借款期限是一年半，总利息1.5万，净赚6.5万就相当于，你找到一套房子，别人出4万装修，赚了钱你分6.5万，他分1.5万，这是无本生意，等于白手起家，空手套白狼。

综合来说，各中小品牌公寓要发展，就需要资金的强大支持，而希望可以从金融机构快速借到钱，借到“便宜”的钱，又需要从自身找原因，做好透明、真实、有效的公寓管理。管理离不开系统，更离不开人。