杭州中央公园喊价3万+ 王石口中最强对手如何应战？

在杭州地价破四万已不是新奇事的当下，万科以“中央公园”之名将曾经的房价洼地带上3万+，着实掀起了杭城地产圈的热议。

6月首日，杭州万科官微公布消息称，据相关数据，万科·中央公园首开当天签约28套，签约面积为2945.94平方米，签约均价为31010元/平方米。

以2.5万上下为主流单价区间的城东市场，万科·中央公园的高调显然有种“一枝独秀”的即视感。

“我们的项目基本要比周边项目高出6000-10000元，但市场反响还是相当不错的，当然这也与整个城市主流的改善型需求相一致。”杭州万科相关人士表示。

然而，随着整个杭州城东板块的苏醒，万科·中央公园前行路上不可避免需要应对来自滨江、德信等同行的挑战。

正如万科集团董事局主席王石近日出访杭州时所言：“中国房地产产品无论是规划或品质，高手都在杭州，这些竞争对手给万科的压力和推动使得万科走到了今天。”

对此，杭州万科城东片区营销总监田路在接受观点地产新媒体采访时称，中央公园从拿地开始就在为“避免竞争而努力”，在城东这个红海中，“最终获取了更大范围的客户需求”。

中央公园喊价3万+

继星空引爆未来科技城后，万科抓住五月的尾巴在城东新城推出了另一惊诧市场的项目——万科·中央公园。

6月1日，杭州万科官微公布消息称，据相关数据，万科·中央公园首开当天签约28套，签约面积为2945.94平方米，签约均价为31010元/平方米。

透明售房最新数据显示，截至6月7日21点，该项目已经签75套还有52套可售，签约均价31088元/平方米，去化近六成。

若按照平均每套110平方米计算，杭州万科现已通过该项目在六月帐单中添上了一笔约2.6亿元的收入。

虽然没有“首开售罄”的市场效应，但中央公园的亮相却引发了一大波市场热议，而这背后最大的点燃剂则是3万+的区域单价高点。

早在正式开盘前，万科就已经通过各路海报喊出了“三万+”的均价。此后，类似“城东这个洼地都要破三，逆天了？”的惊呼声层出不穷。

对此，田路指出：“我们的项目基本要比周边项目高出6000-10000元，但市场反响还是相当不错的，这也与整个城市主流的改善型需求相一致。”

据悉，中央公园周边在售项目杭州港龙城、淮矿·东元府、东亚新干线及宋都·时间国际近日的成交均价分别为13412.5元/平方米、23168.94元/平方米、17047.01元/平方米及13320.49元/平方米。

世邦魏理仕杭州公司董事总经理马英枢则对观点地产新媒体分析称，虽然无法确定中央公园具体的成本费用，但按照拿地楼面价计算，还是有很大的溢价空间。

去年9月22日，杭政储出201529号彭埠单元宅地争夺战在万科与滨江间展开，笑到最后的万科以12亿总价竞得该地块，成交楼面价12623元/平米，溢价率25.81%。

滨江德信应战万科

在迫切的补仓需求刺激下，配套日渐成熟的城东新城成为万科“具有未来增长潜力”的板块。

除了已经开售的中央公园外，万科在城东项目布局了另外两个项目——广宇万科·公园里及万科·新都会1958。其中，前者已于5月开盘，后者预计将于二季度末入市。

据田路对观点地产新媒体介绍，就像多年前韩国首尔汉江东西两侧发展史一样，现在杭州楼市也出现了类似现象，被冷落多年的城东在G20等各种利好催化下开始觉醒之路。

因此，面对着中央公园创造的首破三万现象，相关人士给出的评价是：城东是“一颗被遗忘的明珠”，离武林广场只有五公里，又有东站便利交通，“破三”属正常的“回归”。

此外，随着港龙城、西子国际、华润欢乐颂等商业项目次第落子，城东新城此前常遭吐槽的商业配套短板也在补足进行曲中。

刚刚过去的五月，楼市成交数字也在一定程度上见证了城东新城的成长。数据显示，5月城东新城板块以1182套成交量成为当月最热门的板块，区域最新成交均价23056元/平方米，环比上涨4.5%。

在万科看来，土地价格攀升也是加码城东的另一大动力。

今年1月25日，融创经过二十六轮报价后，以19.35亿总价竞得了笕桥单元JG0603-02地块，楼面价16357.55元/平米。该地块与万科·公园大道仅一路之隔，彼时公园大道的在售价格为21773元/平米。

“即便整个市场行情都在转好，但区域内各项目之前存在竞争关系也是不可避免的。”马英枢提醒指出，中央公园周边有常年深耕城东的德信以及滨江多个项目与其直接竞争中。

正如万科集团董事局主席王石近日出访杭州时所言：“中国房地产产品无论是规划或品质，高手都在杭州，这些竞争对手给万科的压力和推动使得万科走到了今天。”

基于此，杭州万科城东片区营销总监田路在接受观点地产新媒体采访时称，中央公园从拿地开始就在为“避免竞争而努力”，在城东这个红海中，“最终获取了更大范围的客户需求”。

田路对观点地产新媒体解释称，所谓“更大范围”一方面指向辐射的地理范围更广，另一方面则是产品定位精准带来的更大客群。

据介绍，杭州万科已对旗下产品线做了重新梳理，主要分为都会系最顶级、公园系定位中产改善型、之光系(暂定名，偏改善型以及城系外溢人群的刚需大盘。

“不同的项目，定位不同的人群，这才是万科在细分市场上选择的竞争战略。”田强如是指出。