香港山顶别墅新买家 60亿引爆深圳楼市的鸿荣源也要抄底？

现在回报率很低，整体来说不是一个入市的好时机。2016年豪宅价格预计会回落20%，未来两年会继续下跌，很有机会下跌30%。

观点地产 连日来香港房价、地价大跌的消息成为了市场关注的焦点，在市况低迷之际，有人选择及早抛售资产回笼资金，有人则选择趁机抄底。

这当中，曾经以开盘6销售60亿引爆深圳楼盘楼市的鸿荣源，在收获了掌声与大笔资金之后，也开始将目光瞄向香港的房地产市场。

2月16日，香港实力建业宣布，公司已于1月27日与鸿荣源前海国际控股有限公司订立协议，拟向其出售香港施勋道3号施勋别墅的四个住宅公寓、一个天台、一个全花园及另一个花园的部份以及六个泊车位全部股权，总代价为6.37亿港元，预计出售将录得除税前收益约3.13亿港元。

对于鸿荣源的选择，美联物业管理咨询有限公司执行董事张锦成表示：“香港豪宅近一年的售价和租金都在下降，这将直接影响到豪宅的回报率，买家现在入市风险还是比较大的。”

施勋别墅风波

据观点地产新媒体查阅公告，鸿荣源此次买下的物业为香港施勋道3号施勋别墅1楼A及B室、2楼B室、3楼B室连天台B、全部花园B、部份花园A及第1-5及7号泊车位。

上述物业为豪华公寓，各楼面面积约为1570平方呎，四个公寓的其中两个乃租予租客，月租合共为12万港元，有关租约将分别于2016年4月及2017年8月届满。于公布日期，余下两个公寓并无出租，现时为空置。

香港豪门家族一直以来都不乏争产题材，何况这个曾经是实力建业创始人曾经居住过的豪宅。据观点地产新媒体翻阅历史资料，施勋别墅也曾上演过一出“争产剧”。

实力建业是由洪建生及前妻王家琪共同创办于1975年，1986年在港上市，施勋别墅是实力建业于2001年收购作投资用途，总成本约为6180万港元，王家琪曾居住在1楼A及B室。

2010年，洪建生与王家琪正式离婚，随后实力建业发出通知要求王家琪于2011年1月18日或之前搬出及退回施勋别墅使用权。但直到2011年2月18日，王家琪仍未搬离并声称有权永久享用上市公司的施勋别墅，同时还向法院发起诉讼。

经过一年的诉讼，王家琪于2012年5月4日承认失败，并撤销诉讼行动及支付占用施勋别墅的283万港元的代价，同时补偿实力建业的损失。同年6月11日，王家琪将施勋别墅交还实力建业，并于6月17日正式搬离。

撕破脸皮争夺的背后，自是施勋别墅不容忽视的价值。据悉，2012年实力建业收回施勋别墅后，股价逆市上升，距离收市不足一，升6.6%报0.225港元，成交额20万港元。2016年宣布出售施勋别墅时，股价涨幅最高有10.13%。

实力建业于公告中指出，出售事项所得净额约6.13亿港元，将录得除税前收益约3.13亿港元，这无疑将对处于亏损状态的实力建业带来一定利好。

鸿荣源入市风险

春节过后，不管是内地媒体还是港媒，都对香港房价、地价下跌做了一系列报道，一时之间看空香港楼市的声音不绝于耳。

相关数据显示，2016年1月香港楼宇交投持续放缓，1月28日前，香港整体楼宇成交量仅2890多宗，预计全月仅3000宗，较2008年11月金融海啸爆发后的3786宗低位更少，且为1991年有纪录以来成交最低水平。房价亦较去年9月的最高点下跌近10%，创2013年7月以来新低。

此外，国际评级机构标准普尔2月15日发布的报告称，2016年将是香港房地产市场困难的一年，预测住宅楼价平均下跌10%至15%。

鸿荣源香港买别墅，恰逢是香港楼市由高位跌落的时候，这对于买家来说，似乎在价格上有一定利好。

不过，张锦成并不这样认为。他对观点地产新媒体表示，近十年来，内地人士买香港豪宅比例偏高，占到一半以上，但随着内地经济增长放缓，买家减少，首当其冲的就是豪宅。

中原研究部资料显示，2015年第二季度一手豪宅内地个人买家占宗数比例16.1%，按季跌了3.5个百分点；占金额比例为20.2%，按季跌2.8个百分点；其中占宗数比例是2008年第二季以来七年按季新低，占金额比例则是2013年第二季以来的两年按季新低。

除成交量下滑之外，张锦成还介绍，香港豪宅租金近一年来已经下跌了10%，而且今年还会有大量的豪宅新盘入市，导致供应量增大，未来半年豪宅租金将继续下跌10%，这将直接影响回报率和豪宅售价。

“香港豪宅的上升速度在2003年到2013年属于"跑赢大势"，但已经上升到历史高点了，现在在走下坡路，而且短期内不会有改善，即使政府取消楼市"辣招"，也不会有太大作用。”

张锦成认为，现在回报率很低，整体来说不是一个入市的好时机。2016年豪宅价格预计会回落20%，未来两年会继续下跌，很有机会下跌30%。

问及香港豪宅的前景，张锦成直言，绝对是差。不过，他也表示，虽然楼市不好，但就像股票那样，即使下跌也还是会有成交，买家鸿荣源应该是有一定需求的，但要量力而为。