房地产调控向市场化转变 房企融资告别一刀切

相比2013年楼市的繁荣景象，2014年伊始，房地产市场似乎已被阴霾笼罩。继杭州部分楼盘降价、兴业银行停办房地产夹层融资业务之后，浙江奉化头号开发商兴润置业因资金链断裂轰然倒下，最为坚挺的一线城市，其二手房交易量也开始大幅下滑，市场“拐点”似乎真的就要到来。

实际上，在接连爆出不利因素后，市场看空楼市的情绪确实开始增加。对于今年的房地产市场，近期大部分业内人士的看法却基本一致，相比去年市场肯定会降温，但在城镇化战略不变、基本面平稳的情况下，京沪等一线城市的房价还会小幅上涨;部分库存量较大的三线、四线城市今年可能会遇到一些困难，下半年出现降价促销的可能性很大;而其它城市还要看今年的供需情况，至于一些人所说的“崩盘”则肯定不会发生。

同时，今年“两会”期间透露出的调控思路和此后政府的实际动作，均释放了积极的信号，并显示出政府调控思路的日益成熟，“一刀切”的情况基本不会再出现，而这显然有利于房地产市场平稳健康的发展。

三类调控稳市场

在今年的“两会”上，住建部部长姜伟新在接受记者采访时透露出的“双向调控”一词，曾引发市场诸多猜测。

对此，全国政协委员、住建部副部长仇保兴表示，住建部已经明确了今年的调控思路，即双向调节、分类调节、协同调节三项内容。其中姜伟新透露的“双向调控”实质上就是三个调控思路中的双向调节。

“‘双向调节’其实就是供需的双向调节。对于供需关系紧张、房价上涨压力大的城市，不仅要增加供应，也要控制需求，特别是投机性需求。”仇保兴称。

对于抑制投机性需求的重要性，仇保兴特别指出，“投资比较疯狂的情况下，需求是无限膨胀的。现在社会上流传一句话，在北京、上海，买对了一套房，生活质量拉开一个档次，买对了两套房，拉开两个档次。这种经验实际上是非常有害的，我们不靠创业致富，不靠勤劳致富，靠买对房就能致富，代替几十年辛苦劳动，这样的社会不可能公平。出现这种情况一方面是我们社会的投资渠道比较窄，只有房地产能够保持增值;另一方面，这也是推动泡沫不断增长的动力。国际经验表明，房价上涨过快，基本上都是由于投机购房造成的，这件事情在日本是有教训的”。

而分类调节的办法则是指能局部调整的，就不要整体调整，调整手段对整体影响越小越好;能够用经济手段调整的，就不要用行政手段调整，行政手段越少越好;能够由城市政府调整的，就不要由中央政府代替，越是基层能够主动调节的，越要纳入基层政府调节。

“早前中央没有对温州等地放开限购进行阻拦，包括近期融资方面的放开，实际上都是在执行分类调节。”有业内人士这样告诉记者。

至于协同调节，仇保兴表示，政府工作报告中“增加中小套型商品房和共有产权住房供应”也是在执行这一层调控思路。

他表示，一个健康的城镇化过程是人民对城市空间公平占有的过程。如果公平占有这一点做不到，社会公平就很难树立。加大棚户区改造力度，游离于增加供给，平抑房价;增加共有产权住房供应，不仅减少了地方政府的资金压力，更重要的是扩大了民众参与度，强化监督，而这也是对市场机制的一个重要补充。